路透青岛12月20日 - 在青岛这座美丽的海滨城市,杭州路28号A地块拍卖的火热情形已是半年未见.长达一个小时的拍卖,100余轮的竞价,溢价率达50.6%,半路黑马得胜而归,和中国很多一二线城市一样,青岛2012年相对平淡的土地市场,在岁末出现些许亮色.

中国对房地产的严控已实行近三年,在此期间,全国房地产市场经历了从盛夏到严冬而近期开始回暖的过程,商品房销售同比开始由负转正,部分地区的土地成交下半年也活跃起来,一线城市甚至有"地王"出现,这一切似曾相识,但又与2009-2010年盛宴不可同日而语:调控未见放松迹象,开发商投资趋理性,一二线与三四线城市分化开始加剧.

"整体来说,今年上半年清冷,下半年开始复苏."青岛市土地储备整理中心副主任陈祖开总结道,他称今年青岛(主城区)土地价格未出现特别激烈的波动,也未出现"地王"和大面积流拍现象.今年1-10月该市主城区土地拍卖出让面积2,497亩,同比增长90%以上.

但他指出,整体土地成交价不及去年,青岛1-10月总成交价款116亿元人民币.从全国范围看,今年普现土地财政下滑.财政部最新数据显示,今年前11个月,全国国有土地使用权出让收入2.35万亿元,同比下降17.5%.

青岛土地市场今年前低后升的走势也折射出全国的状况.在货币放松和开发商"以价换量"销售带动下,房地产企业财务状况自年中开始改善,拿地意愿上升、能力增强;而地方政府在财政压力下,推地力度也开始加大,且优质地块增多.国家统计局最新公布的土地购置面积同比降幅已有明显收窄.

同时,土地溢价率也较上半年开始上升,临近年末"地王"增多,北京在年中诞生楼面地价过四万元的万柳地王后,最近挂牌出让的农展馆北路8号一地块起始楼面价已创历史新高3.38万元/平方米;而万科(000002.SZ: 行情)、绿地等四家企业近期联合竞得上海南站核心区商办用地,刷新上海总价地王纪录.

"慢慢的,从现在开始到以后的土地供应和市场的活跃性会有所增加",陈祖开说.

华远地产(600743.SS: 行情)董事长任志强曾将土地形容为商品房市场的"期货",土地价格也是未来商品房的预期价格.从这个角度看,2009-10年地王频出在一定程度上助燃了楼市的火爆,但今年年底土地市场的回暖,所处的已非当年刺激房地产发展,货币政策宽松的环境.在严密调控下,房地产市场料将平稳运行,改革则是行业的主题.

**开发商拿地还算理性**

杭州路28号A地块由四家企业从3,864元/平方米楼面地价起拍,历经100余轮,直至5,820元/平方米成交.

"成交即是合理."最后一轮放弃竞拍的6号公司代表淡然中透着一丝无奈.A地块最终被12号竞买人--广州良宝房地产投资咨询有限公司以总价8.72亿元竞得.

"这种情况今年很少见."青岛市国土资源和房屋管理局副局长赵富安在拍卖现场称.据统计,该地块拍卖前,青岛今年土地溢价成交仅在8、9月后才出现过,且溢价率不高.

业内大多分析人士认为,中国房地产市场已开始触底回升,国家统计局公布的1-11月房地产开发投资增速升至16.7%,11月单月增速大幅涨至28.5%,而在7月投资仅增9.6%.资金相对充实的大型房企开始布局新一轮投资计划.

"这两年房地产竞争像百米赛跑一样,十个人赛跑我们以房地产前十强举例,其实第一名和最后一名也差不了两秒.在起跑环节谁先能够把自己起跑出去,哪怕0.01秒,就是相对来说比较占优的优势,这个时机非常宝贵."龙湖地产(0960.HK: 行情)执行董事、首席市场官秦力洪在一次行业会议上表示.

当大部分中国房地产公司上半年采取抓销售、降投资的策略时,龙湖地产反其道而行,悄然在市场吸纳土地.秦力洪称,今年龙湖投资上略微抢先一步,在7,8月相对低点有较平均的投资,大部分土地以底价获取.路透根据公司财报及公告整理,龙湖年内拿地金额已超过200亿元.

链家地产市场研究部对10家标杆房企(保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产)截至9月26日的监测显示,尽管10家标杆房企1-9月拿地金额同比降26.5%至931亿元,但三季度拿地已达494亿元.其中,龙湖、恒大和万科三家房企的拿地建筑面积高于销售面积.

该机构市场研究部常清认为,虽然房企拿地增加,但是拿地行为依然理性.在近期上海,石家庄和合肥等地的热门地块出让中,恒大地产(3333.HK: 行情)、中国海外发展(0688.HK: 行情)、龙湖地产、保利地产(600048.SS: 行情)和金地(600383.SS: 行情)等标杆房企参与竞拍,在溢价率明显升高后即放弃竞拍."房企更多的是按照开发节奏补充库存,并未出现2009-10年的非理性抢地现象."

全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在一次行业会议间隙表示,总体而言土地市场不太乐观.目前是地方政府在"以价换量",房地产企业手中有存量,会斟酌价格.

**期待房地产制度改革**

业内人士多认为,尽管年末土地交易升温,但中央不会放任房地产市场灼热起来.在路透对中外机构最新的调查中,多位受访分析师提及未来房价上行将面临政策风险."政策目标仍然是维持市场稳定增长,如果量价大涨,必然引来政策收紧."中原集团研究中心总监刘渊称.

上周末召开的中央经济工作会议对房地产市场未有太多着墨,仅是重申了明年将继续坚持房地产市场调控政策不动摇,积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量.分析人士认为,短期内房地产调控不会放松,但中长期而言,必然会由行政干预逐渐过渡到市场化调控的手段上来.

"拿地就是为了明年有稳定的增长."万科企业股份有限公司执行副总裁毛大庆稍早对记者表示.他认为土地供需矛盾仍然是特大城市必须要关注的问题,而在部分地区又存在超量供应.土地市场总体供应不足且不均衡的问题,虽在当前调控下不会对房价产生太大影响,但若长期处于这一状态也会积累风险.

随着楼市成交年末放大,房价进一步上涨.路透根据统计局最新数据测算,11月70个大中城市新建住宅销售价格较上月上涨0.3%,较10月0.05%的环比涨幅明显扩大且为连续第六个月上升,北京等部分一线城市房价同比已转正.

欲浏览中国2012年房价走势图表,点选链接:(r.reuters.com/mef74t)

瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光认为,目前中国房地产业的关键是要转换结构.一线城市面临的不仅是地少的问题,也有分配问题.如何引导新增供应很关键,房产税推广,反腐行动继续开展尤其是财产公开的话,有助于释放存量房屋供应;而对于三线城市供应过剩,则需要城镇化的破题.

新一届党中央领导人,现任国务院副总理李克强提出,城镇化是中国经济增长的巨大引擎和扩大内需的最大潜力,今后一二十年中国城镇化率将不断提高,实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由"乡"到"城"的重要转变.有房地产业内人士认为,中国房地产行业的"黄金十年"已过,但城镇化将把该行业带入"白银时代".

工商联房地产商会名誉会长聂梅生表示,"从李克强总理的讲话中我悟到两件事情一定要解决",第一是通过户籍制度的解决来释放内需;第二是土地出让制度改革释放双轨制的土地供给.

"二元经济当中最核心的因素除了人口以外就是土地,这两个问题解决了,就释放了内需型需求和土地供给."她说.(完)