* 香港上市内房股去年普遍保住盈利增长

* 今年销售目标和买地计划皆审慎

* 今年毛利率料受压,下半年市场或现转机

* 信贷紧张,再融资风险高

记者 梁慧仪

路透香港4月5日电---中国对房地产行业严厉调控的"紧箍咒"短期难以放松,虽然大部分房地产商去年仍能保住盈利增长,但市场目前仍在"寻底"的过程中,开发商订出今年的销售目标偏向审慎,且倾向减少买地投资,保留资金度过行业的"冬天".

据投行花旗的数据,内房公司2011年的核心盈利(撇除投资物业重估及其他特殊项目收益)平均上升27%,而毛利率约为35-40%,情况令人满意.但在调控措施影响继续发酵下,发展商陆续减价促销将无可避免压缩盈利空间.

事实上,去年完成销售额愈高的内房股所订的新一年目标就愈审慎.例如龙头企业--中国海外(0688.HK: 行情)订下今年800亿港元的销售目标,较去年完成的数目还要低8%.至於去年销售额在香港上市内房股中称冠的恒大地产(3333.HK: 行情),2012年的目标也只持平去年.(详见附表)

"去年初的时候很多公司订出销售目标蛮积极的...,但今年很多开发商对形势的理性评估,没有订出太高的目标."标准普尔信用分析师符蓓称.

中国政府去年首推的"限购令"对市场的冷却作用最大,不单止截停了投资需求,就连改善居住质素的换楼需求也受到压抑.

但随着刚性需求开始释放,中国楼市自2月以来成交出现"小阳春".中国房地产信息集团数据显示,重点城市交易量自2月以来均出现持续增长.但由於这些刚性需求量相对有限,业内人士担心这波回暖行情未必能够持续太久.

中国总理温家宝在上月中的两会(人大和政协)记者会上指出,目前房价还远远没有回到合理价位,因此调控不能放松.

美银美林的报告称,尽管目前成交量有回升迹象,但房价没有反弹;愈来愈多的开发商减价,但行业的库存量仍然接近历来高位.

"我们相信中国政府并不想房价大泻,所以推出新的调控措施的可能性不大,但大规模放松现行政策的机会也很微."美银美林称.

**保守策略对抗逆境**

在行业吹淡风下,开发商今年倾向减少买地,降价卖楼为经营策略.

"今年市场最大可能是向平稳方向发展...,我们要'稳打稳扎'."富力地产董事长李思廉说,"我们今年不会很积极地扩大土地储备,要(卖方)在付款方面有优惠才考虑."

以广东省为主要市场的雅居乐(3383.HK: 行情)表示,今年该公司的投资会较保守,希望降低负债;而对买地亦会很审慎.

富力地产和远洋地产(3377.HK: 行情)估计,今年的房价减幅可能在10%以内.

"(减价)要视乎项目,假如项目积累计客户较多,对价格比较敏感的,我们会考虑降价...,我们相信今年整个房地产行业的毛利率会下跌4%左右."远洋地产行政总裁李明称.

麦格理中港房地产研究主管吴嘉俊指出,现时市场仍在"寻底"的过程中,预计到5月会有较明显的改善,并可能"见底".

"因为预期各地方政府届时会有更多的放松措施...,这不是指由中央拍板的高姿态放松,而是大家在执行时更多地采取'睁只眼,闭只眼'的态度."他说.

**再融资风险高**

上市内房公司的经营环境继续艰难,而且市场银根未见松动,融资渠道当有限,对一些负债较高且市场集中度较高的房企最为不利.

"虽然有说今年的信贷环境会放松,但我们和一些房地产公司沟通过,在具体运营层面上,还没有真正春天的到来,仍是比较紧张."标准普尔的符蓓说.

据渣打集团稍早进行的调查指出,内房公司的融资环境仍然紧张,但与去年第四季相比则没有恶化下去.近月来银行信贷看来有所增加.但开发商预期,随着另一波大型的信托贷款还款期将於第二至三季到来,届时的融资压力将会上升.

"信托融资较为严格,到期就是到期了,不像银行开发贷款,还有一定的灵活性."符蓓说."所以2012年(房企)再融资风险是比较高...,投资人还是较为审慎,但好的名字,例如获得'BB'评级的,它们要出来(发债)的话,市场仍会有一定的兴趣的,无论是国内和海外信贷融资环境来说,都是较两极分化的."

事实上,内房股今年以来的表现远远跑赢大市,其中富力地产累计大涨逾六成,而蓝筹股中国海外亦升22%,恒大地产、雅居乐等亦涨约四成;同期恒生指数.HSI升幅约13%.(截至周四中午)

花旗估计,随着内房公司减价卖楼,今年整体行业的毛利率将会降至35%左右,而2013年将进一步下调至30-33%.该行相信,30%左右的毛利率将会是一个长期可持续的水平.