12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议对房地产市场的总基调与去年没有实质变化，其中的最大亮点在于棚改规划。它直接激发出多位分析师对于明年三四线城市房地产的乐观预期。

会议提出的棚改要求超出了市场预期——会议强调扎实推进新一轮棚改工作，提出2018年棚改目标580万套，较此前市场预期多了16%。

与去年末住建部会议关于支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。按照供给侧结构性改革的要求，继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存”表述相比，本次会议删除了防泡沫的表述。

同时，会议再次强调做好部分三四线城市和县城的去库存工作，明确提出满足首套刚需、支持改善需求。

对此，多位分析师认为，依照这次会议关于棚改和三四线城市房产库存的表述，不必对明年的房地产市场过于悲观。

棚改助推三四线城市房价？

本次会议关于棚改的表述着实令人意外。

今年5 月，国务院曾计划未来三年开展1500万套棚改。以此推算，市场对于2018-2020 年的年均棚改预期是 500 万套。

由于棚改货币安置在 2017 年对三、四线城市商品房销售数据拉动效应显著，考虑到未来三年棚改规模下降，市场普遍预期三、四线城市商品房销售会出现大幅回落。

然而，本次住建部公布 2018 年棚改套数580万套，较市场预期足足高出了16%。同时再次强调 2018 年“部分三四线城市和县城继续去库存”。

对此，东北证券分析师高建团队认为，棚改的推进将对房地产市场起到“托底”的作用。2018 年的房地产市场仍将是“稳”字当先，市场对明年房地产调控政策不确定性的担忧会逐渐平复。

平安证券分析师杨侃表示，棚改计划超出市场预期提振三四线楼市信心，预计将小幅提振明年三四线房产销售。叠加本次会议相对缓和的表述，该团队上调2018年商品房销售面积增速至-5%（+2%）， 上调 2018 年新开工增速至 2%（+2%）。

川财证券分析师宋红欣团队认为，此番会议表态将推动市场对于棚改货币化比例的过度悲观预期向上修正，2018年三、四线城市的销售数据依然有较强支撑。预计后续政策将从全面调控转向分类调控，政策风向改变后，后续地产板块也有望迎来估值修复。